14年前，买地建房，不想数年后近千平方米被拆迁。见当年的买地人获得补偿款，卖地人认为协议无效，起诉到法院。案件经丰泽区法院一审判快：当日卖地协议无效，但拆迁补偿仍归买主。近日，泉州市中级人民法院终审维持原判。
起因：14年前买地建房 近千平方米被拆迁
去年9月份，阿南(化名)将阿品起诉到丰泽区人民法院。这距他将一块宅基地卖给阿品已过去了14年了。
14年前的1998年，他们都是20多岁的小伙子。阿南老家在当时的丰泽区城东镇西福村，阿品的母亲也是这个村庄的，他从1994年起就随母亲在这个村庄生活。
1998年11月下旬，阿南将一块宅基地卖给了阿品，双方签订了一份《房屋买卖协议书》，约定购买价格3.8万元。虽然协议书写的是房屋买卖，但实际上，这仅是一块打好地基的地块，上面并无建筑物。付款后，阿品成了这块宅基地的主人。
之后，阿品在这块宅基地上陆续建起房屋。到了2006年，阿品在地上建起的房屋面积已近千平方米了。
实际上，早在2003年，西福村已发生了天翻地覆的变化。根据泉州市政府有关文件，2003年丰泽区实施“村改居”后，丰泽区范围内原农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于集体所有的土地，均转变为国家所有。城东镇也变更为城东街道，西福村也变成了西福社区。
2006年间，因城市建设需要，阿品的这处土地被政府征用，相关的建筑物也被拆除。
变故：眼红拆迁补偿款 卖方状告买卖无效
2006年9月19日，阿品以阿南的名义与拆迁方签订了一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定被拆迁房屋占地约416平方米，总建筑面积约969平方米，其中有合法产权的面积399平方米，违章建筑570多平方米。
按照拆迁协议，阿品将获得一笔数目不菲的补偿以及房屋拆迁安置。阿南见状眼红。争执拖了几年，去年9月份，他将阿品起诉到丰泽区法院。
在起诉中，他认为虽然他和阿品签订《房屋买卖协议书》，名义为买卖房屋，但实际上为买卖农村宅基地。他出卖给阿品的宅基地是向政府申请的农村住宅用地，阿品并非阿南所在的村集体经济组织成员，依法不能向阿南购买宅基地。同时，他出卖宅基地也未经包括妻子在内的家庭成员同意。因此双方之间买卖宅基地的行为在法律上是无效的。因为该宅基地及其地上建筑物已被拆迁，因此对应的相关拆迁安置补偿权益理应由他享有。
为此，阿南请求确认双方于1998年签订的《房屋买卖协议书》实为宅基地买卖协议，并确认该份买卖协议书无效；请求确认该宅基地、房屋的拆迁安置补偿权益(含安置房、临时安置补助费、拆迁安置补偿费等)归他享有。
对阿南的出尔反尔，阿品很是气愤。他向法庭称，房屋买卖协议书实为宅基地买卖协议，实际上应该称之为宅基地使用权转让协议。被拆除的地上建筑是他花几十万元所建的，相关的拆迁补偿款领取人以及选房证上的业主均为他的名字；双方签订房屋买卖协议时，阿南的妻子有在场，她对双方之间的交易行为是同意的。为此，他请求法院驳回阿南的诉讼请求。
法院：买地协议无效 但拆迁补偿仍归买主
那么，拆迁协议是如何约定的？
法院调查得知，根据拆迁协议所载内容，拆迁部门仅针对地上建筑给予补偿，协议中未涉及土地方面的补偿，而该地上建筑系阿品出资所建，阿南仅提供用地申请表并不能证明他拥有此房屋的财产权利，因此，拆迁补偿的权益依法应属于阿品。
法院认为，阿南与阿品所签订的房屋买卖合同所约定的合同标的名为房屋，实为宅基地，因此，该合同实为土地转让协议，该协议违反相关法律法规的强制性规定，应认定为无效，双方对此均有过错。协议无效，所取得的财产本应相互返还，但鉴于土地已被征用，无法返还，故双方均不必再相互返还财产。
据此，法院一审判决双方1998年所签订的《房屋买卖协议书》无效，并驳回阿南其他的诉讼请求。
阿南不服，上诉到泉州市中级人民法院。近日，中院终审维持原判。
案例提示
城里人不能买 农村住房宅基地
家在城市的居民，能否到农村买块宅基地盖房？答案是否定的。
对此，我国的法律法规有着明确的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。1999年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”
具体到本案中，当初阿品向阿南购买宅基地时，阿品并非西福村集体经济组织的成员之一，根本不具备购买宅基地的资格。因此，法院判定双方的买卖协议无效。但拆迁补偿的是地上建筑物，是阿品花钱建设的，相关权益也应由他来享有。 (来源： 泉州网-东南早报)