央产房买卖

【摘要】自2003年《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》（以下简称“办法”）颁布，央产房允许上市交易，纠纷逐渐增多。在买卖央产房时要注意央产房上市交易的特殊规定，按规定进行交易，从而保障自身权益，防止因房屋不具备上市交易条件而造成损失。
 
所谓央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”，是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。
 
    案例一：因央产房买卖需产权单位同意卖房人解除合同被驳
 
    王某与林某于 2007年5月12日签订了房屋买卖合同，合同约定王某将其位于北京市海淀区中关村某处的房屋出售给林某，房屋成交价为76万元。合同签订后，林某交付了房款，并搬进房屋居住，双方并未办理产权过户。后来，王某诉至法院，称房屋系中科实业集团公司提供的央产房，在未取得房屋产权证前不能出售，王某目前尚未取得房屋产权证，且在出售房屋前必须取得中科实业集团公司的同意，并提供了中科公司的证明，故该房屋不具备上市交易条件，主张合同无效，要求林某返还房屋。林某辩称诉争房屋产权证正在办理中，且只要王某申请可以取得中科实业集团公司的同意，因此，不同意王某的诉讼请求。
 
    法官讲法：根据“办法”第六条规定，当事人出售前应先填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，并提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同。在该合同中，原产权单位可能约定央产房买卖应当先征得单位的同意。本案中，房屋买卖合同及补充条款均系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，故合法有效。王某并无充分证据证明该房屋产权证不可办理或不能办理上市交易，王某以此要求解除合同，缺乏法律依据。尽管在出卖诉争房屋前未征得原产权单位同意，但并不表示原产权单位不同意上市交易，亦不影响双方当事人签订的合同效力。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，王某以央产房未取得产权证及未征得原产权单位同意为由主张合同无效，于法无据，法院判决驳回王某的诉讼请求。
 
    案例二：原产权单位不同意上市交易央产房买卖合同被判解除
 
    张某与李某在链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定张某将其所有的北京市海淀区某处房屋转让给李某，由链家公司作为合同居间方。因诉争房屋系某科研机构的央产房，原产权单位出具不同意出售的证明，张某通知链家公司，让链家公司告诉李某房屋不能出卖。李某不同意，诉至法院要求张某不卖房屋系因为房价上涨，要求张某继续履行合同，并要求链家公司承担相关责任。经法院审理查明，诉争房屋确系某科研机构的公有住房，属央产房性质。
 
    法官讲法：根据“办法”第八条规定，涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。另，合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，诉争房屋为科研部门的央产房，上市交易需要原产权单位的同意，原产权单位认为不宜公开上市的，不能上市交易。因此，本案诉争房屋无法上市，房屋买卖合同客观不能履行，依法应予解除。
 
    案例三：央产房不能上市交易，出卖人与中介机构连带赔偿
 
    2010年4月，赵女士与杨某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，约定赵女士购买杨某位于西城区兵马司胡同某处房屋。链家公司作为居间方，收取赵女士信息服务费、代书费及过户服务费。2010年6月，因杨某未依约与赵女士办理房屋过户手续，赵女士向法院起诉要求杨某履行合同，办理房屋产权过户手续。该诉讼中，国土资源部机关服务局房地产管理处于2010年7月21日出具证明一份，内容为：“西城区兵马司胡同处住房，由原地矿部副部级干部购买。按照2000年国务院机关事务管理局和中共中央直属机关事务管理局关于《在京中央和国家机关部级干部住房制度改革实施意见》，部级干部购买的公有住房，暂不得上市交易。”法院于2010年9月做出判决，驳回了赵女士的诉讼请求，该判决已生效。现赵女士诉至法院，要求杨某与链家公司承担连带违约责任。
 
    法官讲法：“办法”第十五条规定，本办法不含部级干部住房上市出售。可见，我国部级干部住房目前仍不具备上市交易条件。本案中，诉争房屋为部级干部央产房，故不能上市交易，因此法院驳回赵女士要求继续履行合同的诉讼请求。杨某作为诉争房屋的所有权人，应当知道房屋的权属性质，应当严格按照国家政策规定出售房屋。杨某因未能尽到谨慎的审查义务，导致合同无法履行，杨某应当承担违约责任。而房地产中介公司作为房屋买卖的专业性机构，应该知道特殊房产上市交易的条件及相关手续，在签订房屋买卖合同前，应尽到相应的审查义务，并敦促当事人向原产权单位提出申请或取得同意，但链家公司并未尽到专业的服务责任，法院判决其承担连带赔偿责任。
 
    法官提醒买卖央产房时应注意的问题及意见
 
    据统计，北京已购公房总量近１６０万套，央产房约占４０万套，其中有50%左右的央产房具备上市交易条件，另有50%仍不能上市交易。由此可见，当事人在买卖二手房时一定要注意房屋的权属性质，一旦涉及央产房买卖，必须按照国家政策规定履行相关手续，否则合同无法履行将给双方带来经济和精神的双重损失。社会应当关注央产房买卖纠纷产生的主要原因，注意有关央产房的特殊规定，才能避免在央产房买卖中产生纠纷。买卖央产房纠纷产生的主要原因有：
 
    第一、央产房性质不同于普通商品房，具有特殊性。央产房不同于普通商品房，产权人并不具有完全的房屋产权。在与原产权单位签订房屋买卖协议后，当事人取得相关产权，但该房屋产权并不是完整的所有权，当事人并没有完全的处分权。对于央产房的产权性质，是属于有限产权还是与原产权单位共有产权，并没明确的认定，仍存有争议。
 
    第二、央产房上市交易具有特殊的规定，民众难以掌握。根据“办法”的规定，凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，不能上市出售。部级干部住房并不能上市交易。原产权单位约定房屋未经原产权单位同意，不得对外出售。普通民众对央产房上市交易条件难以掌握，在买卖央产房时并不能确定该央产房能否出售就签订买卖合同，导致合同不能履行。
 
    第三、中介公司为了获得利益，不按规定居间买卖央产房。根据“办法”的规定，出售人应先填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，再到相关部门办理过户手续。而作为房屋中介买卖的专业性机构，中介机关为了促成交易，更倾向于在签订买卖合同后，再让央产房出卖人去填写登记表，这就使得一旦央产房不能上市交易，合同将无法履行，纠纷大量产生。
 
    针对上述问题，要减少央产房买卖合同纠纷，应当从以下方面着手：
 
    首先，应当对央产房的产权性质进行明确，进一步规范央产房的上市交易，并让民众更多地了解央产房信息及上市交易条件。只有明确了央产房的产权性质，并让民众对央产房的信息及相关上市条件有所了解，当事人在购买央产房时必然会详细了解其信息，尽量避免因合同不能履行而产生纠纷。
 
其次，严格规范中介公司的责任义务。中介公司作为房屋居间服务的专业性机构，应当具备涉及房屋买卖的相关法律知识，尤其应该掌握类似央产房等特殊房产的政策规定。因此，中介公司应该严格按照规定的步骤进行，因中介公司未履行相关告知义务而致合同不能履行的，中介公司应承担相关赔偿责任。
 
    当然，法官在审理涉央产房案件时，应以调解为原则，防止当事人因不懂法律而致的显失公平。因央产房不能上市而致合同不能履行的，在不能追究中介机构责任时，法院应以调解为原则，因为双方当事人可能均无违约恶意，法官应释法明理，尽量促成调解，防止出卖人因不清楚政策规定而承担几十万元的违约金，维护房地产市场的秩序稳定。