■央产房上市该如何定价
如何对即将上市的央产房定价，是央产房业主最关心的问题,出售价格过高,会影响销售速度;价格低了,对于业主来讲是一件很烦心的事情。判定一个合理的价格,可以快速出售并能得到满意的回报。通常欲上市出售房屋的业主运用市场比较法,结合区域因素、个别因素的内容进行修正,便可以大致知道欲出售的房屋价格,但是房屋价格评估是专业性很强的工作。
链家·宝业专业人士教您一个小诀窍:看各中介公司在报纸上刊登你待售房屋周边的房屋售价,然后再打电话到中介公司询问该房屋的具体情况;或者以买房客户向各中介公司咨询购买你待售房产周边的房屋价格,这样就能从中介公司的专业人士口中得到较为真实的房屋价格。总之,市场比较法是二手房交易中最为普遍且说服力极强的价格评估方法,对于央产房业主来讲,不用专业的计算公式便能对自己即将出售的房产进行评估。
■央产房遇到“超标”如何处理
165号文件中规定:凡属超标而未处理的住房,须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。而大多数央产房都属于超标情况,那么超标该如何处理呢？具体办法按《关于印发〈在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法〉的通知》(国管房改字[2000]36号)、《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》(国管房改字[2000]130号)两份文件执行。也可咨询“央产房”选择的三家“放心中介”单位。
■央产房上市交易费用有哪些
央产房交易的过程会有两部分费用,一部分是交易过
程中的税费,一部分是定点经纪公司收取的服务费,当然如果所有手续都自己办理,就不产生这部分费用了。
1.交易税费(由国家相关部门收取)
(1)标准价补成本价
按标准价购买的住房,出售人可按购房当年房改成本价向原产权单位补交房价款,取得全部产权后上市出售;也可在交易过程中按购房当年房改成本价的6%计算应扣除的价款,再按规定缴纳税费后,收入全部归产权人个人所有。
(2)买卖双方需缴纳的税费
●卖方需缴纳的税费
印花税:成交价×0.05%
营业税:房屋购买后不足一年欲上市出售的,需要缴纳营业税。
具体公式:
营业税=(成交价-住房补贴面积标准部分的经济适用住房款-已支付的超标处理款-向财政或原单位缴纳的款项和税费)×5.5%
●买方需缴纳的税费
印花税:成交价×0.05%
土地出让金:房屋建筑面积×当年房改成本价×1%
契税:成交价×1.5%
●买卖双方需缴纳的测绘费、权属登记费、工本费等根据各区规定,三项费用总和大约为100元左右。
2.代理费（此为链家·宝业收取代理服务费标准）
（1）经纪服务费：买卖双方各支付成交价的1％；
（2）权证代办服务费：买卖从方各支付2000元；
（3）按揭贷款服务费：贷款客户支付3000元。此外，如果央产房业主首次出售公有住房，一年内新购商品住一房的，如果见房的价格超过售房的价格，则按差额计征契税，如果购房的价格等于或者低于售房的价格，则不需缴纳契税。