内容提要：二手房交易涉及的部门和环节很多，往往又是老百姓一子中的一件大事，非常容易产生各种各样的法律问题，由于我国目前房地产法律法规还不够完善，二手房交易中存在的法律问题也日渐增多，本文结合案例讨论的方式探讨目前二手房交易中涉及的法律热点问题以及律师在二手房如何提供强有力的法律服务。
关键词：二手房、法律、交易近几年来，我国的房地产市场不断升温，全国各地的房价屡创新高，老百姓买房热情持续高涨，从而带动了二手房交易市场的火爆。然而由于我国目前房地产
法律法规还不够完善，二手房交易中存在的法律问题也日渐增多，其中常见的有以下四种：
一、卖方在卖房时隐瞒房产是共有的情况，只以其中一人和买方签订二手房交易合同，在房价上涨的情况下以卖房未经其他共有人同意为由，主张买卖合同无效。有些房子是属于两个（或者两个以上）人共有，正常的交易中全部共有人会在合同上签字，但是有些情况下，只有部分共有人同买方签订房买卖合同，并在合同中约定较长时间的房屋交付使用期限，在买方支付了一定数额的定金后，卖方就处于了一个有利位置，在卖方希望合同有效时就让其他共有人在合同上签字，在卖方希望合同无效时，其他共有人就拒绝在合同上签字。这样使得买方处于一个不利的位置，尤其是在房屋市场价格波动较快的时候，买方的利益往往受损。
案例一：张某两兄弟祖传的房产被拆迁，兄弟两分别与开发商签订了拆迁补偿协议（两份协议上都仅有兄弟其中一人的名字），兄弟两各分得一套面积相同大小的房子，兄弟两几乎同时委托同一中介将上述拆迁得到的商品房以同样的价格分别卖给黄某和李某（黄某先买后介绍李某，李某也去买），均约定房产过户手续在兄弟俩取得权属证书后一个月内办理，黄某和李某已实际入住上述房产。因房价上涨，两年后张某兄弟两在做产权证时候故意将产权做成兄弟两共有，并主张兄弟两卖房时未征得另一共有人同意，属无权处分，主张商品房买卖合同无效。该案例由于张某兄弟两的拆迁补偿协议上只有一个人的名字，所以买方在买房的时候就就不可能知道共有这一情况。
事实上，买方在本案中是通过中介获悉房产买卖信息的，对经过中介公司审查出售的房屋，有理由相信卖方是有权处分房产的。因此，买方在买房时是善意的，其合法利益理应受到保护。其次，由于张某兄弟两所转让的两套拆迁安置房面积相同，成交价格相同,委托的中介相同，时间也相隔不久，且张某兄弟两与开发商签订的两份《拆迁补偿安置协议书》中仅有兄弟其中一人的名字。这充分说明了兄弟两在房屋拆迁的时候就已经对共有的拆迁安置房进行了分割，并各自委托中介公司进行出售。退一步说，即使上述两套房产系兄弟两共有，从兄弟两所转让的两套拆迁安置房面积相同，所卖的房产成交价格相同,委托的中介相同，时间也相隔不久来看，两位买房人也有理由相信兄弟两彼此之间相互授权，相互代理，分别处分了共有的两套房屋。从以上案例可以看出，在二手房交易过程中共有人无权处分房产是现实中容易出现的纠纷，对买房人来说防不胜防。
由于我国物权法已明确规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，因此，许多登记在一个人名下的共同房产是对买房人来说只要和产权证名下的所有人签订房产买卖协议，而不需要其他共有人签字的（现实中许多地方的交易中心也不要求提供其他共有人明确同意卖房的授权），但往往发生纠纷后法院又常常以无权处分为由判决二手房买卖合同无效。鉴于以上情况,我们认为二手房买卖交易中涉及对房屋产权的审查上（特别是房改房，现实中房改房一般是谁从单位分房就做在谁的名下，但计算房改优惠时夫妻双方的工龄、职务都计算在内，而且夫妻一方从单位分房后，另一方就不允许从自己的单位分房），律师要提醒当事人注意以下两点：
首先一定要弄清楚房屋的产权人是谁，一定要由产权人签字，在涉及共有产权的，应让共有产权人签字，不要认为是夫妻关系、父母兄弟姐妹关系就有代理权，代理人应有产权人的真实的授权委托书，这个授权委托书，买主要核实一下他的真实性，以免授权委托书是伪造的导致合同无效。
其次，如果代理人在签字当时确实来不及提供委托书，应在合同中明确约定提供委托书的时间及其责任。这样就能加大代理人提供委托书的责任，在合同无效的情况下可以弥补买方的损失，加大产权人主张合同无效的成本。二、二手房交易中涉及许多赠与关系，如夫妻把共有房产的产权证做在子女名下，父母在子女结婚前把房产赠与给子女等等，由于在做这些二手房赠与的过程中，往往没有书面的赠与合同，一但出现其它因素，往往容易产生纠纷。
案例二：林某与一女子王某系同居关系，林某在同居期间赠送一套房产给王某居住，但在做产权证时，做成了两人共有，后双方关系恶化，林某主张赠与关系不成立，要求收回房产。根据我国物权法第一百零三条的规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”和第一百零四条的规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”，由于林某和王某在赠与房产交易过程中没有书面的赠与合同，在司法实践中两个人的共有房产往往被认定为按份共有，而按份共有是按出资额来确定份额，本案中的房产系林某全额出资，也就是说王某虽然在产权证上有自己的名字，但可能面临着对该房产并没有任何权利的尴尬处境。
案例三：罗某将婚后购买的房产（登记在罗某名下）赠与给情人许某，并以买卖的形式将房产过户给许某，罗某妻子赵某知道此事后，主张赠与无效，要求收回房产。本案中由于罗某赠与的房产系夫妻共有，属于无权处分，而许某系受赠获得房产，并未支付任何代价，不适用我国物权法关于善意取得的条款，因此，罗某赠与她的房产面临被收回的局面。因此，在二手房赠与交易中，律师要提醒当事人注意以下几方面问题：
首先，受赠人一定要和赠与人签订书面的赠与合同，明确赠与的具体内容。其次，由于赠与合同是无偿取得房产，不受善意取得的保护，受赠与人在接受赠与的过程中要弄清房产的共有性质，如果有共有存在，受赠房产的过程中要有其他共有人书面同意赠与的承诺,避免因无权处分引起赠与合同无效。第三，在赠与交易过程中要尽快完成房屋产权过户手续，如果一时无法完成产权过户手续的，要通过公证的形式固定赠与合同，防止赠与人事后恶意撤销赠与合同。三、二手房交易中多数通过中介代理，涉及买卖双方与中介之间的纠纷也很多，如中介超越代理权限，中介合同中的“意向金转为定金”等问题在现实中也常有发生。
案例四：秦某手中的二手房通过中介卖给赖某，买卖合同约定一次性由买方向卖方付清全部购房款，在履约过程中买卖双方委托中介代收购房款，但未签订书面补充协议，后来中介将购房款挪用炒房，炒房亏损后无法向卖方支付购房款，卖方起诉买方要求支付购房款。本案中由于中介代收房款的行为属于改变最初二手房买卖合同中关于购房款支付方式的条款，由买方向卖方支付改为买卖双方委托中介代收，对这种改变二手房买卖合同条款的行为应该有书面的补充协议，否则卖方事后可以否认委托中介代收的事实，这样中介的代收行为就属于超越代理权限，如果得不到卖方事实追认，买方支付的购房款就打水漂了。有意思的是，本案卖方事后在买方不知情的情况下和中介达成了一份还款协议，并在诉讼中做为要求中介承担连带还款责任的证据，就是因为这份证据，一二审法院认为卖方对中介的代收行为属于事后追认，认为买方向中介的付款行为得到卖方的认可，驳回了卖方的起诉。
此外，二手房交易中通常由中介公司向买方收取意向金，在买卖双方谈成购房条件后，由中介公司把意向金交给卖方并转为定金。这种“意向金转定金”的模式在中介通行，但买方要注意防范“似定非定”的风险。所谓“似定非定”，是指买方缴纳的意向金对买方来说实际上就是定金，一旦违约就要被没收；对卖方来说又未必一定能转为定金，没有什么约束力。即使卖方违约，买方也很难要求卖方双倍返还已转为定金的意向金。
从法理上说，买方交付的意向金在买卖双方谈成购房条件由中介交给卖方后才转为定金，而在此之前仍属于“意向”性质的款项，买方随时可以拿回来。但从实践来看，买方反悔不买房能够从中介处拿回意向金的并不多见。因为中介往往会告诉买方意向金已经交给卖方转为定金了，要是反悔不买房的话，定金要被卖方没收。从这个角度来说，意向金对买方而言，自交付之日起就已经有了定金的效力。买方交付意向金后，意向金对卖方来说几乎起不到“定金”的约束作用。按理说卖方从中介处收了买方的意向金并出具收据后就应该受到约束，如果反悔不卖房，买方有权要求卖方双倍返还已转为定金的意向金。然而从实际情况看，买方要卖方双倍返还并非易事。在“意向金转定金”模式下，买卖双方没有直接见过面，也没有签署过书面协议。 对买房而言，只与中介签署过购房意向书或居间协议，意向金是由中介公司收的；对卖方而言，一般也只与中介签署了居间协议，收到买方意向金后出具的收条也是交给中介公司的。在此情形下，买方要求卖方双倍返还转为定金后的意向金就必须从中介处取得相关证据：卖方与中介签署的居间协议，卖方出具给买方而由中介保管的定金收条。离开这两项证据，买方很难要求卖方双倍返还转为定金后的意向金。然而，中介提供的服务是建立在房源信息基础上的，在目前二手房交易红火的情况下，中介在买卖双方的利益天平上往往会倾向于卖方，而且这在操作上也相当容易。中介只要告诉买方，“卖方不同意你的购房条件，你把意向金拿回去吧。”买方就很难再说什么。那么，买方能否追究中介公司的责任？在与买方签署的购房意向书或居间协议中，中介实际上只起到转交意向金的义务。至于中介何时转交、如何转交、是否保证卖方接受意向金以及何时将卖方出具的定金收条转给买方等并无明确约定，买方很难要求中介承担责任。因此，律师在与中介机构打交道过程中要注意以下几方面问题：
首先，要注意了解中介人员的信息如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等。其次，在审查中介合同时要注意明晰中介费用所包含的项目，明晰中介费的支付条件。第三，要格外留心定金、订金、意向金、预付款、违约金条款；如果是中介提供的是格式合同，在签订合同前要认真审核，修改、删除合同中对自己当事人不利的“霸王条款”，增加自身需要的条款，以达到利益平衡，降低纠纷、损失发生。第四，要提醒当事人注意如果委托中介收取购房款时一定要有买卖双方的明确授权，在变更中介合同条款时也要有双方书面的确认书。四、二手房交易过程中常常涉及到银行，如卖方出售的房产是银行抵押房产，买方在买房要办理银行按揭，这方面引发的纠纷也特别多，在实践中不能不引起重视。1、卖方在出售房屋时有银行抵押贷款，卖方以未经抵押银行同意为由主张合同无效。在这种情况下，卖方会提出其依据的是《担保法》第四十九条第一款：“抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，转让行为无效。”出现这种情况，作为买房人的律师应当如何抗辩呢？我们认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条又规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。”可见司法解释是认可抵押物转让合同的效力的。另外，《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
因此，在实践中，律师可以建议买房人用购房款优先偿还银行贷款，使抵押权消灭。2、目前我国对房屋买卖向银行申请贷款的额度有一定的限制，于是有些房屋买卖双方采取“虚假提高房价、变相超贷”的做法来规避该限制。在操作中有两种方法：一种是签署房价不同的两份房屋买卖合同，买方不支付首付款，全部房款均由房屋贷款一次性支付；另一种是签署一份房屋买卖合同和一份借款合同，将房屋买卖合同中提高的房价部分以借款的形式由卖方在拿到贷款后返还给买方。但无论哪种方法，对买卖双方来说都存在诸多风险，因为采用以上两种方法签订的合同都将因“恶意串通、损害银行利益”而在法律效力上存在瑕疵，甚至变成无效合同。从操作层面来讲，银行在拿到一份房屋买卖的贷款申请时，会根据该房屋所处地段等因素大致估算出房屋的实际价值，如房屋买卖合同上标明的房价明显高于其实际价值，银行会要求对该房屋进行评估，然后按照评估价格确定贷款额度。若银行在审查时有证据表明贷款申请人“故意超贷”，则会拒绝贷款申请人的贷款申请。从交易风险来看，卖方需要在未拿到任何房款的情况下先出具一张首付款的收条，并办理房屋过户手续，或者面临着未拿到房款时先签署一份借款合同的风险。当然，买方除了面临银行不予贷款核准的风险外，还可能要支付虚假提高房价部分的契税等额外支出及卖方就抬高的部分房价款不予返还的风险。
因此，在二手房交易中涉及银行方面的时候，律师首先要注意审查房产是否还在银行的按揭中，如果在银行的按揭中可建议当事人采取以下两种方式先还清银行的全部按揭款，一是由卖方找一家担保公司担保，由银行解压，一是由买方支付剩余的按揭款。其次，如果买方在买房时要办理银行按揭时，律师要提示当事人防范按揭款无法办理的风险。最好对有关按揭贷款问题作出约定，比如因什么原因没有取得贷款或不能取得预期金额的贷款的情形如何处理等等，以免引起纠纷。
此外，在二手房交易过程中还有可能涉及承租人优先购买权、二手房原来户口迁移、阴阳合同的避税等等问题，限于篇幅就不在一一阐述。在二手房交易过程中由于涉及的部门众多，如交易中心、银行、中介、担保公司等，在与各个部门打交道的过程中都可能发生这样那样的纠纷。这就要求买卖双方慎之又慎，同时也要求提供二手房交易服务的律师应该恪守职业操作规程，充分运用自己的法律知识和专业技能，尽职尽责地维护当事人的合法权益。